北京保安公司停車場及車輛管理方案

一、車輛管理設想

北京保安公司停車場的合理使用以及車輛的管理是影響管理服務質(zhì)量的具體問題，物業(yè)處將從規(guī)范化操作方面為辦公區(qū)提供方便和車輛安全保障。針對辦公區(qū)交通停車設施情況，對車輛管理作如下設想：

1、合理制定車輛流向

根據(jù)擬訂的車輛流向，規(guī)定車輛按統(tǒng)一的路線行駛，車輛高峰期，派秩序維護員現(xiàn)場車輛疏導，保證現(xiàn)場不堵塞。

2、車輛疏導

負責車輛的交通疏導工作。采用封閉式管理，主要是對車輛出入口及與共用道路、地面交通車輛的指引、疏導；

車輛主出入口，設立固定的車管崗，由秩序維護員負責進出車輛的登記，配套道路、地面交通，物業(yè)處設置巡邏崗對車輛進行疏導。

3、停車場統(tǒng)一管理，停車位合理使用

車輛管理實行卡證管理，通過停車證進入相應的停車位，其它車輛辦理臨時停車卡后停車。

4、交通設施的維護：包括路牙、路面的完好，交通標識的維護和完善。

二、交通管理的原則

1、規(guī)范管理的原則

秩序維護員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設施要求，對轄區(qū)內(nèi)的車輛進行規(guī)范停放及行駛管理，秩序維護員必須按交通管理的正規(guī)指揮方法指揮。

2、文明服務的原則

秩序維護員在維護交通秩序、糾正違章停車或行駛時，必須以禮待人，文明服務。具體工作時按《物業(yè)處員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。

3、時效性原則

當值秩序維護員在接到交通事故等求助時，按《突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程》的時效原則進行

三、車輛管理措施

1、業(yè)主車輛管理

物業(yè)保安處為中心用車辦理“車輛通行證”，車輛進入時，將“車輛通行證”放置于車輛醒目處，車庫門崗秩序維護員核實身份及車輛通行證后放行。秩序保安員有責任在最短的時間內(nèi)，牢記辦公區(qū)內(nèi)部所有車輛的車號、車輛特征和車主。

2、外來車輛及人員管理

北京保安公司對外來車輛在地面停放。車輛在進入停車場前，門崗秩序維護員對車輛、來訪人員進行登記，檢查證件、問清來訪事由，并通知巡邏員做好引導準備，經(jīng)安全檢查后進入停車場，車輛停放在指定車位。

3、上、下班高峰車輛指揮

物業(yè)處在上、下班高峰期時保安公司將增派秩序保安員在停車場車輛停放處指揮，以便讓業(yè)主安全、有序地進出停車場；道閘出入口由當值班長協(xié)助秩序維護員管理。

4、車輛行駛與停放管理

保安監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。

提醒司機關鎖好車門、窗并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走，檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應及時通知駕駛人員。

漏油車輛及載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入轄區(qū)。

若遇醉酒駕車者應立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。

對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理。

5、交通設施管理

秩序維護員在接班前對轄區(qū)各道路標志，禁鳴喇叭標志，禁止駛入標志等交通標志牌、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應予以記錄并及時報部門處理。

秩序維護主管對當值人員報告的交通標識的損壞進行核實報修。

當發(fā)現(xiàn)交通設施有損壞、歪斜移位等變化時，應及時報告秩序維護部主管以便及時修復或更換。

秩序維護部主管應負責建立轄區(qū)交通設施的管理臺賬，對整個轄區(qū)內(nèi)的交通設施的效能和合理性做出評價，報主任以便為改進和完善道路交通設施系統(tǒng)提供依據(jù)。

對過失造成交通設施損毀的責任者，責令其賠償。

6、停車場管理

（1）車輛進場停放

當有車輛進場時，當值秩序維護員應迅速指引車輛慢行，停放在相應的車位上，提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品；

檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應立即當面向車主提出，并作詳細記錄。

（2）車輛離場

當有車輛離場時，當值秩序維護員應及時檢查車主證及相關資料；檢查車主證件與車輛是否相符；

若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即攔截車輛，并及時主管前來協(xié)助處理；

收回停車卡；及時登記。

（3）巡視

當值秩序維護員每小時至少詳細檢查車輛的車況一次，發(fā)現(xiàn)漏油，未上鎖等現(xiàn)象及時通知車主，并做好記錄，同時報告主管處理；

‘北京保安公司’及時發(fā)現(xiàn)無關人員和可疑人員到車場時要及時勸其離開，若出現(xiàn)緊急情況按緊急情況預案處理；

協(xié)助保潔員維護好車場衛(wèi)生。

7、停車場管理規(guī)定

為保障停車場的正常使用，使用停車場的車輛應嚴格遵守管理規(guī)定，服從指揮調(diào)度，規(guī)定如下：

對外停車區(qū)域**地面停車場，臨時停車須按秩序維護員指揮進行停放，固定車輛按指定位置停放；

停車場實行24小時封閉式安全管理，巡邏秩序維護員實行24小時不間斷巡邏；

本車場車輛出入實行停車證制度，車主憑物業(yè)處發(fā)放的停車證（IC卡）刷卡或由秩序維護員開啟車場道閘系統(tǒng)，對強行進入所造成的不安全事件承擔全部責任；

駕駛員應嚴格遵守指示牌上規(guī)定的行車路線及停車場規(guī)定，其中包括車線、限高、出入口等，停車場內(nèi)車速限10公里/小時；貴重物品請勿放車內(nèi)；

停車場區(qū)域內(nèi)嚴禁鳴喇叭，不允許在車場內(nèi)進行加油、洗車、修車、吸煙、吐痰、亂扔果皮、清理車上雜物；不得將車上的雜物和垃圾丟在地上；發(fā)現(xiàn)有漏油、漏水時，負責通知車主進行處理；

嚴禁裝載汽油、柴油、煤氣瓶及其它易燃易爆物品進入停車場，‘北京保安公司’的保安必要時必須得到物業(yè)處的批準，并有安全措施。場內(nèi)嚴禁存放危險品，如：汽油、柴油、油漆、腐蝕品和其它易燃易爆物品；

不得超越車位或跨位停放，更不能停放在出入車道上；

在停車場內(nèi)行駛或停放過程造成其它設備、設施或其它車輛損壞照價賠償；

北京保安公司停車類O2O應用為何“停擺”？數(shù)據(jù)是個大問題

北京保安公司我一直關注停車行業(yè)，而蘿卜軟件是我認識的**家此類創(chuàng)業(yè)公司。如今，該公司宣布放棄停車業(yè)務并轉型，這讓我頗感意外。今年1月初，在北京市海淀區(qū)知春路一幢居民樓里，我**次見到O2O軟件創(chuàng)始人肖遙和合伙人高占良，那時，他們剛剛租了一套100平方米的房子，引入了新的技術合伙人，準備大干一場。3月中旬，在一個主題為 “即將爆發(fā)的停車軟件”線下沙龍，肖遙受邀參與并發(fā)表演講。事不遂人愿，“即將爆發(fā)”并沒有如約而至，關于停車軟件的討論卻越發(fā)沉寂了。不久前，肖遙約我碰面，他們已經(jīng)終止了停車的項目。

數(shù)據(jù)是個大問題

今年年初，北京保安公司肖遙向我闡述了O2O軟件的一個線上“玩法”，即“一個數(shù)據(jù)+兩個分享”：梳理北京市的停車靜態(tài)數(shù)據(jù)，告訴用戶停車場位置和價格等基本信息，然后通過車主和停車管理員兩個主體分享空車位信息，提供動態(tài)停車數(shù)據(jù)。這個數(shù)據(jù)不能精確到空車位數(shù)，但可以顯示“已滿、擁擠或空閑”。靜態(tài)數(shù)據(jù)沒有任何可以依賴的來源，因為停車場的信息化建設投入幾乎為零，沒有聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，地圖類產(chǎn)品的數(shù)據(jù)也基本不能用，所以O2O軟件決定線下自采數(shù)據(jù)。北京保安公司從2014年5月開始，肖遙和高占良各自帶兩位同事，每天在北京城采集數(shù)據(jù)，包括坐標、價格、車位數(shù)、開放時間、包月價格、是否對外等?！翱偣豺T壞和被偷了將近10輛自行車，” 肖遙經(jīng)常提到這件事，“但基于靜態(tài)數(shù)據(jù)的內(nèi)測效果并不好，用戶不在意哪兒有車場，而是關心要去的車場能不能停、有多少空位。這給了我們兩個提示，一是顯而易見的需求未必是真正的需求，二是創(chuàng)業(yè)初期要學會快速試錯。”而在我的理解中，快速試錯也許是指不要采集完了所有數(shù)據(jù)再去做內(nèi)測，有一部分數(shù)據(jù)就可以上線內(nèi)測試試。

硬件環(huán)節(jié)差得遠

依靠停車管理員和車主分享空車位數(shù)據(jù)，也很快被證明是個不靠譜的方法。O2O軟件曾經(jīng)找了50個保安，為他們開發(fā)了一個微信訂閱號作為后臺，保安以紅橙綠三個顏色上傳停車場的空閑狀況，每半小時報一次，每報一次都有獎勵。這個方法的問題在于，保安的流動性很大，推廣時候要避開物業(yè)公司(因為物業(yè)公司并不支持)，數(shù)據(jù)也不精準。肖遙說：“地下車庫中某一層的保安并不知道另外一層的狀況，更不用說保安無意或者有意瞎報數(shù)據(jù)了?！弊詈?，O2O軟件回到了硬件，這也是肖遙今天依然堅持的觀點——做停車必須有數(shù)據(jù)，想要有數(shù)據(jù)必須做硬件。此后，他們研發(fā)了一套基于云端的攝像頭車牌識別和繳費系統(tǒng)，于是，停車O2O變成了B2B的生意。停車場沒有替換現(xiàn)有設備的意愿，所以只能在現(xiàn)有基礎上增加攝像頭和傳輸設備，更不用說架設設備過程中的硬件條件限制，例如大多數(shù)停車場沒有網(wǎng)線。肖遙說，即使設備白送，一家停車場至少也得談半個月的時間，才能拿下合作協(xié)議，這最終考驗的是商務能力。顯而易見的需求未必是真正的需求。肖遙最開始想做O2O軟件，就是因為他開車來北京辦事找不到停車位。那時候我和他的觀點是相似的：在所有汽車后市場中，停車是個萬億元級別的細分市場(每年交易額確實非?？捎^)，剛需且高頻(遠比洗車、保養(yǎng)甚至保險和汽車金融更高頻)。但肖遙這次跟我說，真正高頻的停車需求，是相對穩(wěn)定的，想想你每天上班，基本都有確定的地點和包天或者包月的停車價格，在這個場景下，用戶的真正需求是省錢——比如有更便宜的包月或者包天停車位。而且這個需求并不是完全剛性的，肖遙舉了一個例子：O2O軟件談下了王府井區(qū)域某地下停車場，800元包月，希望吸引在馬路對面某寫字樓上班的車主，該寫字樓地下停車場的包月價格在2000元以上。但最終效果不佳，因為有些車主的停車費由單位報銷，有些車主可以按每天60元的價格包天停車，算下來每月約為1200元，價格吸引力就不明顯了。在其他情況下，比如周末去逛街，找空車位的需求也并不是那么強烈。除非周圍有特別方便的、可替代性特別強的停車場，否則用戶還是要在這個目的地點停車。一旦選定了目的地，用戶的需求可能是更便捷的移動支付、預約免排隊進場。而要滿足這些需求，一定要打通硬件環(huán)節(jié)。

既得利益者不讓步

從整個O2O行業(yè)來看，北京保安公司平臺的玩法看的是能不能快速調(diào)動供給和需求兩端，供給端產(chǎn)權越簡單，調(diào)動的效率越高；沉沒成本越高，調(diào)動的積極性越大(比如Uber和Airbnb)。但這些規(guī)律在停車行業(yè)都不成立。整個停車業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈雖然不長，但能用混亂來形容。肖遙說，停車市場的供給端產(chǎn)權(停車場)往往屬于開發(fā)商或物業(yè)公司，經(jīng)營權可能承包給個人或者管理公司，而且可能還會再次分包。由于所有權和經(jīng)營權的分離，在商務談判的時候，有時候負責經(jīng)營的物業(yè)公司同意，卻可能遭到產(chǎn)權方(例如房地產(chǎn)開發(fā)商)的拒絕?！懊總€環(huán)節(jié)都得照顧到，差一個都拿不下來，產(chǎn)權問題太復雜，不支持病毒式擴張。另外，從沉沒成本的角度看，停車場確實有空置，但是在供不應求的市場，這個成本很容易被忽視?！毙みb表示，沉沒成本指的是，這項資源如果閑置，會產(chǎn)生較高的成本，這項成本大部分時候就直接損失掉了。按照停車位總量與汽車保有量來計算，北京有一半的汽車沒車位停，當整個市場供不應求時，停車場的產(chǎn)權方和經(jīng)營方都可以坐地收錢，如果沒有什么好的利益點可以撬動，他們對補貼也不敏感?；ヂ?lián)網(wǎng)的做法，本質(zhì)上就是找到一個切入點，占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈上的一個關鍵點，然后堅持下去，等著市場爆發(fā)，在某一天打破原有產(chǎn)業(yè)鏈的結構。但在停車行業(yè)，切入點并不好找。肖遙說：“整個汽車后都是買方市場，只有停車是賣方市場，供給端處在供不應求的狀態(tài)，尤其在最需要停車服務的核心城區(qū)，它對效率的改善和流量的增加甚至是補貼都不太敏感。加上國內(nèi)停車場的產(chǎn)權和管理權大多是分離的，專業(yè)連鎖管理公司的市場份額也不高，造成冷啟動的時間太長?！?/span>

單一功能難做大

走到最后，北京保安公司認為，一個可能的路徑是研發(fā)“硬件+SaaS”系統(tǒng)，幫助停車場減少人工成本，獲取數(shù)據(jù)，做精細化的收益管理。例如，空閑時期降低價格、公布空閑車位，從而實現(xiàn)引流，增加收益并以此吸引用戶，最終才有可能落入正向循環(huán)，才能鋪開做平臺。在這個判斷之下，肖遙認為，路側停車位由于不可能通過硬件獲取數(shù)據(jù)(除非從政府層面推動設置地磁感應)，短期不能推開；地面停車場大部分時候利用率很高，資源調(diào)配的空間不大，所以機會仍然在地下停車位。根據(jù)保安公司的估計，地下停車場管理機構的數(shù)量占全部管理機構數(shù)量的兩成，但停車位數(shù)量卻占了七成還多，這部分資源有錯峰使用的空間。例如，小區(qū)地庫的白天和商場地庫的晚上，根據(jù)不同時段的車流量設定彈性價格，并推送給附近的車主，只要價格杠桿撬動作用足夠明顯，商業(yè)模式能夠成立。但這套商業(yè)邏輯成立的前提是能夠積累一定的數(shù)據(jù)量，需要運營方具備較短時間內(nèi)在盡量多的停車場開展業(yè)務的能力。如果這是**可行的商業(yè)邏輯，且每個玩家都按照這個邏輯切入，停車業(yè)可能會出現(xiàn)割據(jù)的局面：一個城市里有兩三家比較大的“玩家”，而不同一線城市都會有不同的“玩家”，最后可能出現(xiàn)的局面就是資本整合。畢竟在一款大型用車應用中，停車功能會極有價值。但這對于創(chuàng)業(yè)保安公司的商務拓展能力和硬件要求很高。肖遙表示：“單一的停車產(chǎn)品使用頻率沒有想象中那么高，比如回家后和上班時就用不著。單一的停車功能未必能成為入口級應用，將其整合到平臺級應用里去，可能更符合用戶的使用習慣?！?/span>北京保安公司編制：停車管理服務